São José dos Campos
Em 15 de outubro de 1984
Livro número três Registro AuxiliarRegistro N° 3.133, em 15 de outubro de 1984.-
Título:- Convenção de Condomínio do Residencial Suíte Center, localizado nesta cidade, a Praça João Pessoa, 106 e 108.-
Proprietários:- José Salgado Cesar, do comércio,*-SP. e s/m Irene Martins Cesar, do lar,*-SP., CPF/MF* e, Waldemar Salgado Cesar, do comércio,*. e s/mulher Amália Oliveira Cesar, do lar,* todos brasileiros, casados pelo regime de comunhão universal de bens, anteriormente à vigência da lei 6.515/77, domiciliados e residentes nesta cidade, sendo os dois últimos inscritos no CPF/MF sob n°*.-
Convenção:- Do objeto: Por instrumento particular datado de 14 de setembro de 1984, nos termos do que dispõe a Lei de Condomínios e Incorporações Imobiliárias sob n° 4.591, de 16 de dezembro de 1.964, regulamentada pelo Decreto 55.815, de 08 de março de 1.965 e demais disposições legais aplicáveis à espécie, fica estabelecida a presente Convenção de Condomínio, que permite e facilita aos condôminos a convivência no edifício, o exercício dos direitos e o cumprimento das obrigações inerentes a esse estado de comunhão, regendo-se dita a Convenção, pelas cláusulas seguintes: Capitulo 1- Do objeto: ART. 1°) O Condomínio reger-se-á pelas disposições da Lei 4.591, de 16de dezembro de 1.964, demais legislação correlata e especialmente pela presente Convenção. Art. 2°) (Descrição das partes de propriedade exclusiva do empreendimento). Art. 3°) Descrição das partes de propriedade comum do condomínio). Capítulo11- Do destino das diferentes partes e do modo de usar as coisas e serviços comuns: Art. 4°) a) O condômino, no exercício de seus direitos, para uso e gozo do condomínio e da unidade que lhe pertence deverá observar, além das condições constantes do título aquisitivo, as normas constantes da presente convenção. b) No interior de cada unidade, o respectivo proprietário ou os ocupantes, terão a liberdade de ação compatível com as normas de boa ordem, bons costumes, segurança sossego, saúde e bem estar dos demais condôminos ou ocupantes das demais unidades. c) Sem prejuízo da estrita observância dessas normas, tudo quanto possa interessar ao uso e gozo geral do prédio ou suas dependências e serventias comuns, será decido por deliberação dos senhores condôminos, nas formas adiante previstas.
d) Todas as reclamações e exigências dos condôminos relativas ao uso e gozo do prédio em geral, suas dependências ou serventias comuns, a sua conservação ou limpeza, serão levadas ao conhecimento do Administrador que determinará as providências necessárias. e) Cada condômino será pessoalmente responsável pelo proceder das pessoas de sua dependência e bem assim, pelo das que, com seu beneplácito penetrarem no Edifício. f) A cada condômino é lícito usar sua propriedade singular e exclusiva, bem como as utilidades comuns do prédio, desde que não prejudique iguais direitos dos demais proprietários, nem suas condições materiais, obrigados a contribuir para o bom renome do Edifício. § Único: A destinação do prédio é de utilização residencial, com exclusão do salão comercial-térreo, sendo vedado o uso dos apartamentos para qualquer fim que não o aqui estabelecido.
Capítulo 3 - Dos encargos, forma e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias: Art. 5°) Todos os proprietários das unidades são obrigados a pagar os impostos e taxas lançados sobre as partes comuns do edifício, o prêmio de seguro, os encargos de administração, ordenado do zelador, porteiro e demais empregados, as despesas de conservação e uso normal das partes comuns e as despesas de reparação, vazamento, impermeabilizações, bombas, elevadores, etc. Art. 6°) O montante das despesas gerais e encargos do condomínio, serão rateados no último dia de cada mês entre os condôminos, proporcionalmente à área útil de cada unidade, ou de sua correspondente quota parte ideal sobre o todo. § Único: A contribuição devida pelos condôminos, rateadas pela forma estabelecida neste artigo, deverá ser paga até o dia dez (10) do mês seguinte, sob pena de ficar o condômino em atraso sujeito às penalidades desta convenção. Art. 7°) O condômino que aumentar as despesas comuns por motivo de seu interesse, deverá pagar no devido tempo o excesso a que der causa, sobe pena de perda do direito de voto e demais cominações desta convenção.
Art. 8°) Todas as instalações internas de água, esgoto, gás, eletricidade e telefone, de cada proprietário singular, serão reparadas a custo do respectivo proprietário, quando o estrago se verificar até chegar as linhas tronco, assim como o assoalho ou piso de qualquer natureza, portas, janelas, aparelhos sanitários e todos os demais pertences a cada propriedade autônoma.
§ 1°) Quando o estrago se verificar nas linhas troncos e não for causado por qualquer condômino ou inquilino, os reparos correrão por conta de todos os condôminos. § 2°) Quando ficar provado que o estrago verificado nas linhas troncos, tenha sido causado, direta ou indiretamente por qualquer dos condôminos ou seus inquilinos, os reparos correrão por conta do condômino em questão.
Art. 9°) Cada condômino concorrerá nas despesas do condomínio, recolhendo, nos prazos previstos nesta convenção, a quota parte que lhe couber em rateio mensal das despesas de manutenção e custeio do prédio. § 1°) Cabe ao Administrador arrecadar as contribuições dos condôminos, competindo-lhe promover por via executiva, a cobrança judicial das quotas atrasadas. § 2°) O condômino que não pagar a sua contribuição no prazo fixado na presente Convenção fica sujeito ao juro moratório de 1% (um por cento) ao mês e multa de 20% (vinte por cento) sobre o débito, que será atualizado com a aplicação dos índices de correção monetária levantados pela Fundação Getúlio Vargas, no caso de mora por período igual ou superior a 06 (seis) meses.
§ 3°) As obras que interessam à estrutura integral da edificação ou conjunto de edificações ou ao serviço comum, serão feitas com o concurso pecuniário de todos os proprietários ou titulares de direito a aquisição de unidade, mediante orçamento prévio aprovado em Assembleia Geral, podendo incumbir-se de sua execução o administrador ou outras pessoas, com aprovação da assembleia.
§ 4°) A renúncia de qualquer condômino aos seus direitos, em caso algum valerá como escusa para exonerá-lo de seus encargos.
Capítulo 4: Da Administração: Art. 10º) Do modo de escolher o administrador, sub-síndico e Conselho Consultivo: Será o prédio em condomínio administrado por um administrador com funções de síndico, eleito por maioria de votos dos condôminos, podendo a escolha recair tanto num dos condôminos como em pessoa física ou jurídica estranha ao condomínio. § 1º) Na segunda hipótese, poderá ser eleito, por maioria de votos dos condôminos, um sub-síndico, escolhido dentre os mesmos, exercendo, funções de representantes dos condôminos junto ao administrador, levando até o mesmo as informações, sugestões, exigências e críticas relacionadas ao condomínio.
§ 2º) Será eleito, por maioria de votos dos condôminos, em Conselho Consultivo constituído de três condôminos, cuja função será assessorar o administrador na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio. § 3º) O mandato do Administrador, sub-síndico e Conselho Consultivo será de dois (2) anos, permitida a reeleição. § 4º) Respeitada a forma prevista no contrato de incorporação para a primeira administração, o Administrador poderá ser destituído pelo voto dos condôminos que representam 2/3 (dois terços) da totalidade das unidades através de Assembleia Geral especialmente convocada. § 5º) O administrador, no caso de ser deliberada sua destituição, será avisado com 60 (sessenta) dias de antecedência à concretização da mesma. ART. 11º) Das atribuições do administrador, além das legais: Ao Administrador, além das funções decorrentes de de seu cargo, compete especialmente: a) superintender a administração geral do Edifício e fazer observar o regulamento interno do prédio; b) nomear, admitir e demitir os funcionários do prédio, fixando-lhes os vencimentos de acordo com a verba estabelecida no orçamento do ano; c) receber as quotas mensais ou outras contribuições dos condôminos, dando-lhes a devida aplicação; d) ordenar e fiscalizar as obras de caráter urgente, e adquirir o que for necessário para a boa conservação do edifício; e) manter a escrituração e a contabilidade em ordem e em livros próprios, ao dispor dos condôminos;
f) apresentar, por ocasião da reunião anual, as contas da administração, referentes ao exercício findo, exibindo os respectivos documentos e comprovantes; g) cumprir as deliberações dos condôminos. Art. 12º) O Administrador terá uma remuneração mensal, que será fixada anualmente pela Assembleia Geral dos Condôminos. Capítulo 5: Do modo e do prazo da convocação das assembleias gerais dos condôminos e do "quorum" para diversos tipos de votação: Art. 13º) Anualmente, no 1º (primeiro) trimestre será realizada a reunião ordinária dos condôminos que deverão tomar conhecimento, examinar e resolver sobre a apreciação da previsão de gastos elaborado pelo administrador e contas relativas ao exercício anterior, imposição de multas a condôminos que tenham infringido a presente Convenção ou ao Regulamento Interno do prédio e assuntos de interesses gerais. § 1º) As reuniões ordinárias dos condôminos serão convocadas pelo Administrador por meio de carta protocolada, com antecedência mínima de 5 (cinco) dias. § 2º) Os condôminos no caso de ausência ou impedimento deverão manter procurador com poderes suficientes para representá-los em qualquer das reuniões, de condôminos, ficando certo que cada procurador deverá representar somente um condômino. § 3º) As reuniões extraordinárias dos condôminos serão convocadas pelo Administrador ou por um grupo de condôminos que representem, no mínimo, uma terça parte dos votos totais, observando-se o dispositivo do § 1º (parágrafo primeiro) deste artigo. § 4º) As reuniões ordinárias e extraordinárias para que possam ser realizadas em primeira convocação exigem "quorum" mínimo de uma quarta parte dos votos totais. Na segunda convocação, a ser realizada 30 (trinta) minutos após, a instalação se dará com qualquer "quorum". § 5º) As decisões dos condôminos serão tomadas por maioria absoluta de votos (metade do número de votos, mais um) dos condôminos reunidos com exceção dos casos em que expressamente se exigir outro "quorum". § 6º) As decisões tomadas nas reuniões, serão comunicadas pelo Administrador, por meio de carta obrigando o todos os condôminos. § 7º) A cada fração ideal do terreno corresponde de um voto, que será proporcional a sua porcentagem. Nos casos de empate, caberá o voto de qualidade àquele dos representantes que possua maior fração ideal do imóvel. §8º) Não poderão votar os condôminos que estiverem atrasados nos pagamentos das quotas de despesas. § 9º) As decisões dos condôminos serão lançadas em livro próprio, rubricado pelo Administrador, que o conservará em seu poder, à disposição dos condôminos para qualquer exame. As atas das reuniões serão assinadas pelos presentes. Art. 14º) Da forma de contribuição para constituição de Fundo de Reserva. Para atender as despesas com as obras de conservação e reformas não previstas no orçamento, fica instituído um Fundo de Reserva por ocasião da 1ª Assembleia Geral dos condôminos. § 1º) O Fundo de Reserva será integralizado: a) pela taxa de 10% (dez por cento) sobre a contribuição mensal (rateio) dos condôminos. b) pelas multas por infração desta Convenção e do Regulamento Interno. c) pelos juros produzidos pelo próprio capital do Fundo de Reserva. d) pelos saldos acumulados no fim de cada exercício. Art. 15º) Da forma e do "quorum" para as alterações desta Convenção: As decisões que vierem modificar esta Convenção, somente terão valor, se tomadas por duas terças partes dos votos totais de possuidores das unidades. Tais decisões poderão ser lavradas por escritura pública ou por instrumento particular, devendo ser averbadas no Registro de Imóveis competente, em cumprimento ao enunciado no Art. 4º do Decreto Federal n° 55.815/65.- Capítulo 6: Da forma e do "quorum" para aprovação do Regimento Interno: Art. 16º) O regulamento interno será redigido pelo Administrador, levando o mesmo ao conhecimento dos condôminos, devendo a sua aprovação obedecer ao estipulado no Art. 13º, § 5º desta Convenção. Capítulo 7: Das obrigações condominiais: Art. 17º) É defeso a qualquer condômino: a) alterar a forma externa da fachada; b) decorar as partes externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação; c) destinar à unidade, utilização diversa de finalidade do prédio ou usá-la de forma nociva, ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos; d) embaraçar o uso das partes comuns. § 1º) O transgressor está sujeito ao pagamento da multa equivalente à 3 (três) vezes o salário mínimo vigente nesta Capital naquela ocasião, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática do ato, cabendo ao Administrador, com autorização judicial mandar desmanchá-la, a custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que for estipulado. § 2º) O proprietário ou titular de direito à aquisição de unidade, poderá fazer obra que modifique sua fachada, se obtiver aquiescência da unanimidade dos condôminos. Art. 18º) Para efeitos tributários, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado, contribuindo o respectivo condômino diretamente com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na forma dos respectivos lançamentos. São José dos Campos, 14 de setembro de 1984.- (as) José Salgado Cesar, Irene Martins Cesar, Waldemar Salgado Cesar, Amália Oliveira Cesar.- O instrumento de Especificação e Instituição de Condomínio do Residencial Suíte Center, foi registrado, nesta data, sob n° 01 da matrícula n° 73.057, livro n° 02, de Registro Geral, deste Cartório. Registrado por Maria Aparecida Carvalho Sattelmayer- Escrevente Autorizada
Fonte: Arquivo Público de São José dos Campos- São Paulo
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